文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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