文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭g>

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。