文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗