文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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