导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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