OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wi部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些nd数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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