万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)100块钱值多少美元，100美元是几百元钱什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中100块钱值多少美元，100美元是几百元钱赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京100块钱值多少美元，100美元是几百元钱国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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