导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　1感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内4亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内