文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎn阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢g)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢