5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗ng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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