近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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