平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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