一线(xiàn)城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)被称为“核弹(dàn)级”政策，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最(zuì)后(hòu)一个(gè)还在“认真”实施这条政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房价前(qián)三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳二(èr)手房回暖，然后(hòu)二(èr)手房回暖有利于(yú)深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文(wén)件。据证券时报21日消息，目(mù)前(qián)深圳多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目前(qián)仍按参考价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关注(zhù)。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严(yán)跃进(jìn)认为(wèi)，本次政(zhèng)策大概(gài)率为真，更多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但(dàn)不会出台(tái)正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一口气(qì)公布了全(quán)市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能按照(zhào)指导价来(lái)计算(suàn)首付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的(de)痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例(lì)子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需(xū)要全(quán)款支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让(ràng)大(dà)批量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能(néng)力(lì)，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价(jià)以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安(ān)居客的(de)统计，实施二手房(fáng)指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个(gè)大中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研(yán)究中心数据显什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试示：成交量上(shàng)，二(èr)手房指导价(jià)出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近二(èr)十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂(guà)牌价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加(jiā)。2023年(nián)一(yī)季度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交(jiāo)价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的人，才(cái)能(néng)深切的(de)感知其威力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆(gān)买(mǎi)了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产。据媒体推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的(de)房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了(le)二手房指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山(shān)区试点多子女家庭和(hé)职住平衡家(jiā)庭购(gòu)房支持政策。上海(hǎi)也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城(chéng)市商品住宅(zhái)销售价格变动情况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了(le)，其他(tā)二线城(chéng)市(shì)如(rú)杭(háng)州、成都(dōu)、南京、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发(fā)文(wén)，全(quán)面推动二手房“带(dài)押(yā)过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近(jìn)日更是(shì)指出：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用(yòng)。回归到(dào)常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下这两个(gè)词，意思(sī)就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还有一大(dà)波正在(zài)路(lù)上...

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