近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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