文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链币值是什么意思，硬币的币值是什么意思断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前币值是什么意思，硬币的币值是什么意思，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9币值是什么意思，硬币的币值是什么意思.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 币值是什么意思，硬币的币值是什么意思