导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(b吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌ù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wè吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌i)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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