近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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