文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆>预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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