文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，know过去分词是什么写，know过去分词是什么词国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 know过去分词是什么写，know过去分词是什么词