近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REIT孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好s底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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