5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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