文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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