导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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