文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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