饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。一个男人出轨了还爱自己的老婆吗意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(sh一个男人出轨了还爱自己的老婆吗ēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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