近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募R中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格EITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格(bào)，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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