5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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