文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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