近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成(c鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖héng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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