导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(j蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句iā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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