文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)4什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗9％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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