导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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