导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房张学良多高，少帅张学良多高地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)张学良多高，少帅张学良多高x;'>张学良多高，少帅张学良多高且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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