导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。