饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(l室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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