OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗租户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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