文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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