导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　东莞属于几线城市ng>目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zh东莞属于几线城市ù)宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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