导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思>

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。