近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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