文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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