导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(b京j属于北京哪个区的车ù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)京j属于北京哪个区的车），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约京j属于北京哪个区的车9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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