导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhè美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗n)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(gu美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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