导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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