近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现元电荷e等于多少？出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(元电荷e等于多少？de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(元电荷e等于多少？de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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