5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入戊戌年是哪一年27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流戊戌年是哪一年创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　戊戌年是哪一年　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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