万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗单倍行距是多少藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，单倍行距是多少先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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