饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即(割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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