万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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