5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(c陈睿怎么了，b站陈睿事件hí)房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(陈睿怎么了，b站陈睿事件xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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